Offene Immobilienfonds und Abgeltungssteuer

Altes Recht bis 31.12.2008:
Bisher wird beim Gesamtanlageerfolg von offenen Immobilienfonds zwischen Zinsen (Mieteinnahmen), Kursgewinnen, sowie weiteren Erträgen (z.B. Veräußerungsgewinnen) unterschieden. Das so genannte Halbeinkünfteverfahren gilt für Zinsen (Mieteinnahmen) auf offene Immobilienfonds nicht. Somit sind die Zinsen (Mieteinnahmen) voll steuerpflichtig, wenn der Sparerfreibetrag ausgeschöpft ist. Aufgrund des Halbeinkünfteverfahrens sind jedoch nur 50% der Kursgewinne steuerpflichtig, sofern sie die Freigrenze für private Veräußerungsgewinne nicht übersteigen. Erträge aus Veräußerungsgewinnen auf Bestandsimmobilien können durch den Anleger innerhalb des offenen Immobilienfonds komplett steuerfrei vereinnahmt werden, insoweit die 10 jährige Spekulationsfrist für Immobilien eingehalten wurde. Der so ermittelte, steuerpflichtige Anteil der Immobilienfondsgewinne ist dann mit dem persönlichen Steuersatz (max. 42%) des Anlegers zu versteuern. Liegen zwischen dem Kauf und Verkauf der offenen Immobilienfonds mehr als 12 Monate (Spekulationsfrist), so sind die Kursgewinne komplett steuerfrei.

Neues Recht ab 01.01.2009:
Sowohl Zinsen (Mieteinnahmen), Kursgewinne als auch weitere Erträge aus offenen Immobilienfonds sind ab dem 01.01.2009 grundsätzlich voll abgeltungssteuerpflichtig. Nahezu sämtliche bisherigen Vergünstigungen entfallen. Konkret bedeutet dies: Kein Halbeinkünfteverfahren, keine Freigrenze für private Veräußerungsgewinne und auch keine 12 monatige Spekulationsfrist mehr. Einzig und allein erhalten bleibt die 10 jährige Spekulationsfrist auf Veräußerungsgewinne von Bestandsimmobilien innerhalb des offenen Immobilienfonds. Alle Zinsen (Mieteinnahmen) und Kursgewinne werden unabhängig von der Haltedauer im Depot um 25% (zzgl. Solizuschlag und ggf. Kirchensteuer) durch die anfallende Abgeltungssteuer geschmälert, sofern der Sparerpauschbetrag von 801 € je Person ausgeschöpft ist.

Offene Immobilienfonds, die ihre Erträge überwiegend im Ausland erzielen, werden auch weiterhin von steuerlichen Vergünstigungen betreffend der Versteuerung von Mieteinnahmen profitieren. So entfällt z.B. mit der Einführung der Abgeltungssteuer der bisherige Progressionsvorbehalt für ausländische Erträge offener Immobilienfonds.

Auswirkungen:
Voller Abzug der 25% Abgeltungssteuer auf erhaltene Mieteinnahmen und Kursgewinne. Geld das zur Wiederanlage fehlt und den Zinseszins-Effekt im Vergleich zu abgeltungssteuerfreien Anlagen massiv verschlechtert. Ausnahme: Erwerb noch in 2008 und Haltedauer > 12 Monate, so bleiben die Kursgewinne weiterhin steuerfrei.

Für die Zinsanteile (Mieteinnahmen) gilt: Anstatt des persönlichen Steuersatzes (max. 42%) erfolgt die Besteuerung ab 01.01.2009 pauschal mit 25% Abgeltungssteuer, was in vielen Fällen - vorwiegend bei Gutverdienern - zu steigenden Nettorenditen führen wird.

Empfehlungen:
Offene Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt im Ausland sollten als Beimischung im Depot nicht fehlen.

Nachdem in der Regel große Teile der Gesamterträge eines offenen Immobilienfonds aus Mieteinnahmen und steuerfreien Veräußerungsgewinnen resultieren, gehören offene Immobilienfonds, mit Anlageschwerpunkt im Ausland, eindeutig zu den Gewinnern der Abgeltungssteuer.

Haben Sie vor Ihre offenen Immobilienfonds langfristig zu halten, sollten Sie über einen Nachkauf noch in 2008 nachdenken. Wichtig: entscheidend für den Kauf sollten ausschließlich das aktuelle Kursniveau sowie die Zukunftsaussichten des Zielmarktes sein und nicht die Steuerfreiheit. Ein Kauf von offenen Immobilienfonds in 2008, nur um die Steuer zu sparen, wäre sicherlich nicht empfehlenswert.

Bedenken Sie bei Ihren Überlegungen auch, dass wenn Sie aufgrund unerwarteter Marktentwicklungen doch kurzfristig verkaufen möchten, die Neuanlage nach der Umschichtung abgeltungssteuerpflichtig ist.

Neben offenen Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt im Ausland, bietet sich besonders eine Investition in aktiv gemanagte Dachfonds sowie in Vermögensverwalter-Fonds an.

Weitere Informationen zu Anlagealternativen erhalten Sie hier:
Lösungsstrategien – Wege aus der Abgeltungssteuer

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